【灵山房产支招】“房”忽悠秘籍——买房篇。买房子，要学会四大技能
学会四大技能常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。乐居工作室教您四招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！
第一大技能：学会识别广告的真实性
一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。
灵山家园网小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。
(1)学会辨认常见的虚假广告内容
在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：
广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。
当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。
在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。
把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。
(2)掌握对付虚假广告的招数
在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含升值、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。
一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。
在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。
最重要的是，购房者一定要保留好所有的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。
如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商行政管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，也可向该机构所在地法院提起诉讼。
第二大技能：学会看楼书
相比大众媒体上的房地产广告，楼书的内容更为翔实和丰富，除了楼盘名称、位置等基本信息说明，产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购房者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。但是，购房者要么被楼书漂亮的形式所迷惑，而忽视了里面的内容；要么觉得楼书信息太多，不会取舍，更多地愿意听售楼人员的介绍。
楼书一般包括以下几个方面的内容：
(1)区域纵览。包括区域优势、生态核心等。
由于房产是一种稀缺资源，区位的重要性尤为凸显；另外，区域位置对房屋的增值、保值起着决定性作用。因此，楼书中常会看到“临近某个成熟商圈”的字样来体现楼盘的地理位置优势。
(2)楼盘概况。包括推广名称、占地面积、建筑面积、小区整体布局、容积率、绿化率、物业结构、物业座数、开发商、投资商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等。
开发商为了吸引购房者的眼球，会在楼盘推广名称上搞很多噱头；但楼盘推广名称并不一定就是签订购房合同中的名称。
凡是正规开发的房地产项目，楼书上肯定有开发商、投资商的名称。
(3)位置交通。包括出行交通状况介绍、楼盘所处位置示意图、交通路线等。
有些楼书中描述的出行交通状况是一种在现实生活中很难实现的理想状况，如“十分钟车程到某地”，“距某某商业中心仅20分钟路程”等，可能是在马路上畅通无阻的情况下，目的是为了给购房者一种交通十分便捷的感觉。
楼盘位置示意图仅为“示意”，有些不负责任的开发商以地图上两点间的直线距离计算楼盘与市中心或区域核心地段的公里数。因此，从楼书上看楼盘几乎都处在一个非常好的位置。
(4)规划设计。包括规划理念、规划特点、建筑特色、环艺风格等。
楼书中这部分的文字常常是如散文诗般亦真亦幻的语言，成片堆砌的华丽词藻，令购房者颇觉如坠云雾，真假莫辨。
(5)生活配套设施及周边环境。包括建筑环境、景观环境、教育、商场、医疗、金融、餐饮、休闲娱乐等。
许多开发商常会把正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施写入楼书中进行宣传。
为了让购房者对建筑环境、景观环境有直观地感知，楼书中常会运用大量图片，这些图片可能是效果图或实景图。
(6)户型介绍。包括户型图、户型特质描述。
户型是影响购买的关键购买驱动因素之一，因此，楼书中会不遗余力地把户型特色、户型优点“悉数”展示。
(7)楼盘预售或销售许可证号、售楼地址、销售电话等信息。
只有手续正规、齐全，开发规程规范的楼盘才能被政府部门授予销售资格，并且要在广告中标出销售资格证号。楼盘具备了上市销售资格，日后在办理产权时出现问题的概率也比较小。
(8)售价。
不同的楼书会使用不同的价格概念，有些楼书标注的价格很具有诱惑力，但可能只是起价。实际售价会由楼层、朝向、户型结构等因素决定。
有些销售价格是有有效期限限制，购房者一定要注意。
拿到楼书，还未去楼盘实地考察前，购房者可以通过“四看”手中的楼书，对楼盘进行初步地“筛选”：
(1)看楼书制作的质量、预售或销售许可证号、开发商、投资商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等基本信息，初步判断楼盘是否正规、开发商的实力如何，有必要可以打售楼电话进一步核实。
(2)看小区整体布局图，大致能够掌握小区周边的情况，确定小区的布局是否合理，比如是否坐北朝南、视野是否开阔、绿化率是否高、居住环境是否静谧、进出小区是否便利等，这些对讲究风水的购房者非常重要，上风上水是良宅。
(3)看对规划设计、景观环境介绍的文字。
规划设计理念体现了楼盘的定位，它是楼盘差异化的体现，购房者可以从中判断这种定位是否符合自己的经济实力、社会身份、生活品味。
景观环境是否优雅对未来生活质量影响很大，也是衡量小区居住质量的一个重要标准，也是影响购房者考虑楼盘的因素之一。
(4)看户型图，好的户型对于后期的装修和居住都将带来较大的便利。
正规的户型图会明确标注尺寸，“长多少、宽多少”等一次性尺寸，而不是用“面积是多少”等面积尺寸；前者便于核实，后者核实起来就比较困难。
正规的户型图上，和一般的墙相比，窗的表示是三或四条平行细线，而钢筋结构墙的表示则是粗黑的实线。值得注意的是在一些印刷质量不够好或不规范的户型图上，细密线的窗就可能会和粗黑的钢筋墙混淆。这关系到具体户型的采光，以及具体墙体能否拆除的实质操作性。
不要忽略看整层的平面图。很多户型图上，某一单位的户型图会占到版面的70%以上，而整层的平面图则被隐藏在版面中不被注意的角落里面。看整层的平面图能够反映出各个单元的相对位置。
第三大技能：学会看沙盘
误区：买房时轻信沙盘，交房时却发现实景与沙盘并非完全一样……
沙盘相比楼书，具有形象直观、立体感强的特点，它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是，由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现，而从前期规划到中期施工到后期交付，中间有很多不可预测的变更因素；加上沙盘制作费用比较昂贵，因此开发商很少会变更沙盘模型，这使得有些沙盘的可信度大打折扣。
牢记：
沙盘与建设好的实景是不可能完全一样的。
针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”，是必不可少的！
看沙盘的时候要抓住10个要点：
一看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡
如果楼盘销售价格很低，但是沙盘做得又十分精美，就要引起购房者的注意了！沙盘的制作成本是比较高的，一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用，这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。
二看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例
按工商行政管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，这条规定的潜台词是：沙盘模型仅供参考。
看沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。
三看小区整体规划
沙盘是小区的缩影。在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然，而这些对以后的居住质量影响很大，也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。
四看开盘区域及楼栋朝向
大多楼盘都是分期开发，因此在总揽全局之后，应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。
楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等，也是选房的衡量标准。
五看楼间距
90%的沙盘是放大楼体间距的！据专家介绍，夸大楼间距是开发商的一种促销手段。
一般情况下，人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此，低层住宅楼间距应大于15米，而那些高层住宅楼间距应当大于24米。
知道了沙盘模型比例，购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差；或者测量前后楼栋的高度与间距，两者的比例控制在1：1比较合适。
如果可以进入施工现场，最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。
六看绿地
有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球，开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。
购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致，有必要，具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。
七看内交通
小区内的交通分为人车分流和人车混行两类，内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是在看房中容易忽略的问题。
购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施，如何规划小区内的车行、人流等。
八看公共设施具体位置
为了美观，沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移，比如用绿地取而代之。
看沙盘时，一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离，尤其是打算考虑低层住宅的购房者，因为看沙盘模型是俯视，而实际将会平视这些公共设施，会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。
九看小区内不明确建筑物
沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物。
这些不明建筑物，极有可能在未来某一天变成现实的时候，給居住生活带来负面的影响，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此，一定要打破砂锅问到底，并把这些“不确定的因素”写入合同中，对开发商产生一种约束力。
十看周边
相关法律规定，开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的，楼盘外的则无效，也可以不涉及。也就说，楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等，即使开发商不告知，购房者也不能因此告开发商欺诈。
沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有，购房者要向售楼人员了解清楚。
周边的配套是楼盘的一个卖点，也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说，稍大的社区周边应设有学校，且小区离学校的距离应在300米左右；超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此，实地考察就尤为重要了！
第四大技能：学会看样板间
购房者在看样板间时一定要带上尺子，实地测量，尤其对在售楼处的样板间要注意丈量其面积、层高、墙体厚度、家居的尺寸是否符合市场通常的规格；要把户型图与样板间对照来看，发现不一致的地方要及时询问。
选房时看什么
如上文所说，学会了四大技能，就应该胸有成竹去选房了。别忘了，选房前，一定要是明确了购房目的和预估了自己的购房预算。
每个人选房的时候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望拥有宽敞明亮空间，看重朝向；有的人因生活习惯，看重户型；有的人因喜欢浓厚的生活气息，看重小区环境……那么，哪些因素是在选房时看重的呢？在乐居工作室进行的一个网民调查中发现，地段、交通、配套设施、内交通、价格、户型、隔音、私密性、分摊、物业管理等十大因素受到了网民不同程度的重视。下面，乐居工作室将逐一讲述这些选房因素的相关知识。
一看：地段
二看：交通
三看：配套
四看：内交通
五看: 价格
六看：户型
七看：隔音
八看：私密性
九看：公摊
十看：物业管理
自定指数巧选房
上面介绍了十个衡量因素，如何取舍呢？乐居工作室教您先编个指数，再根据这个指数来理性消费。这个方法的思路是：将十个因素赋予适当的权重，然后对所选中的房子逐一从这十个维度进行打分，最后加权平均得到的一个数值，数值越大说明这套房子越适合购买。
在使用这个方法之前，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，才能进行综合比较。
首先用确定十个因素的权重。用Excel或者手工做一个表格，把这些因素分别输入表格的行和列，如下表所示；以 “列”为基础，逐个和“行”对比，“列”比“行”重要，给1分，否则给0分，自己和自己对比的地方都打0分；按照“行”把分数加起来，得到各行的“总分”；把各行的“总分”加起来，得到“总分之和”，再把每行“总分”除以“总分之和”得到每个“行”的权重。
住宅性能评定对购房者来说还是一个比较陌生的概念，但它已经在我国发展了近十年。
我国的住宅性能评定制度从1999年7月开始试行，目前正在稳步实施。以日本为例，在2000年4月1日开始实施性能评定后，新建建筑50%都进行了性能标识。随着我国房地产市场日益走向理性，进行性能评定，是房地产行业健康发展的大方向。
截至2008年8月底，全国已有410个小区、1万余幢住宅楼通过了性能评定预审，共有5批、147个小区、4310栋住宅楼通过住宅性能评定终审，获得了住房和城乡建设部A级住宅称号。可见，越来越多的开发商参与了住宅性能评定。
住宅性能评定对购房者来说是一个有力的保障。第三方权威部门对住宅的性能进行评审认定，给予客观、公正的评定，确定住宅品质的途径，才能使广大购房者能够放心地自由选择不同档次、不同风格的住宅，并以此维护自身的利益。
因此，购房者在选房的时候，一定要问开发商所售住宅是否参加了住宅性能评定及属于哪个等级。
选房也要“望、闻、问、切”
选房是一个非常个性化的过程，但也存在某些共性。归纳起来，就是要做到““望、闻、问、切”。
中医在长期的医疗实践中，总结出了四种论断疾病的方法，这就是望、闻、问、切四诊。买房对于大多数人来说都是一件大事，因此，我们在选房时也要巧妙地运用“望、闻、问、切“四诊，不断地察看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。
{:2_22:}这些正是我想要的！
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