买房干货|地产项目总告诉我：少于这个时间的房子别买（转）
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最近，***（某知名楼盘）工程事故频发：4月07日，广西崇左***坍塌，1死1伤；6月24日，上海奉贤***坍塌，1死9伤；7月26日，安徽六安***工地坍塌，6死多伤；8月01日，江苏启东***发生火灾。8月3日，被推上舆论C位后，***召开媒体见面会，杨主席当众表示：安全事故与工程无关，5天建一层符合标准，3个月交楼不存在。发生多起坍塌事故后，这样的言论，在评论君看来，可信度并不高。房企买地盖楼，钱全靠借，快进快出的资本运转是赚钱的不二法门，高周转无可厚非。但为此压缩物理工期，牺牲施工质量，则是罪大恶极，事件发生后，评论君接到不少粉丝咨询，大多集中在工程质量方面。那么，房企高周转，究竟可以在哪些环节节省时间？“高周转”下的房子还能不能买？一个楼盘从拿地到开盘的物理工期究竟要多久才能保障质量？评论君跟项目总以及多位负责一线开发的各线口工程师聊过后，了解到一些内幕。在与时间的赛跑中，开发商需要非常明确的时间计划，项目开发工作一般会按照重要程度划分为：里程碑节点，关键节点，一级节点，二级节点等。//spider.nosdn.127.net/45d740f3c05b25fa732094a3ef9f6e63.gif
评论君拿到某个热盘的一级开发目录表，大大小小一共85个的节点，这些环节当中可以过滤出一些“操作空间”。起点：拿地极限周期：0天（可与其他事情同步进行）//spider.nosdn.127.net/44287ab47cc6f5098200f6b079dee0a7.png
拿地不是单纯在土拍会上买买买，而是在土拍前就需要营销，设计，土拓，财务，工程，协力权衡利弊，给出结果。
这些前置工作不占开发环节的时间，但却必不可少，而开发商住宅用地的获取一般是招拍挂，或者收购。招拍挂遵循价高者得的规矩；而收购土地则是资金入股和购买有地的企业，譬如早年路劲收购顺驰，前不久融创收购永泰。拿地之后开发商除了常规手续和补足出让金外，最重要的就是收集资料，报建岗需要快速确认地块的红线图和边界坐标，拿到地块周边市政，管综等资料。这样，才能为设计院争取时间，这个过程一般需要7天。但大部分开发商，都会把这块工作，放在拿地之前做，一旦确认地块到手，就可以立即把资料交给设计院。这样一来此环节的时间消耗几乎可以忽略。关键周期二：摘牌拿地—定位会极限周期：7天//spider.nosdn.127.net/353b4303ccd68a1360b7253a71a75d47.png
定位会是项目的灯塔，项目卖什么，刚需盘还是低密别墅？卖给白领还是中产？卖多少钱合适？
这些问题都会在定位会上得到解答，定位精准才有可能在最短的时间内清盘。关于定位会的传闻，最出名的就是“789”魔鬼法则，开盘一周去化7成，一个月内去化达到9成，首次开盘出货占总量的8成。不过，这并不是传闻，“789”魔鬼法则，在房企是普遍存在的。所以，从营销到销售，常常会为了成交对客户连哄带骗，***销售誓师大会喝鸡血也就见怪不怪了。定位会的内容，一般在拿地后15天左右完成初稿，经过7天层层汇报，在20天内就要确定下来。当然，这个环节也可以“前置”压缩时间，该做的工作放在拿地前完成，拿地后调整即可实施，时间消耗可以控制在7天。但仓促给产品下定义，就要承担对于客户需求解读不充分的后果，有可能导致定位偏颇，比不上周期足够的反复打磨的产品。关键周期二：定位会—报批版设计方案完成
极限周期：13天//spider.nosdn.127.net/8e569d3a20fc1ff31451e381a0c46391.png
这个环节，设计院会按照定位会的需要对项目的建筑，软装以及景观进行设计，就像是项目的化妆品，精致的妆容才能让项目在竞品中脱颖而出。建筑设计院需要面对土地合同的容积率，日照，退线等等的约束，带着镣铐舞蹈般打造出最省钱，最出彩的方案。这个过程的官方时间是一个月。但，开发商可等不了你一个月，***的杨老板提出拿地当天就要出图，怎么办？一般来讲，这部分周期压缩的方法有两个：方法一：规划前置；对于地块的容积率、日照、退线、出入口设置等指标，严格按照土地合同规划要求进行，避免后期浪费时间在修改方案上。方法二：套图纸；设计院素材库里的往期方案直接套进项目，修改下参数就对付了，这样一来，13天足够了。缺点也相当明显，千篇一律的小区风格就是这么套图纸套出来的，项目风格和户型上套模版，同质化严重，缺乏创新和匠心。甚至还出现为北方气候设计的雨水篦子的图纸，直接搬在南方项目上，建成发现下雨吞水速度太慢，把大堂给淹掉。关键周期三：规划方案审批阶段极限周期：30天//spider.nosdn.127.net/e4d4e04617c61881d3ac9c5d3ce3cc2d.png
审批阶段是唯一一个开发商不掌握主动权的环节，但是开发商却是可以通过非常多的方式去推动这个环节。
合法合规的开发商只能乖乖的等着拿到两证一书和施工许可再开工。虽然项目方案交给国土、规划等部门审批，主动权也掌握在对方手里，但是此时的开发商也不会被动等待。
对习惯看报喝茶的gwy来说，一份建设工程规划许可证审批的周期是24天，可以三天办出来，也可以三礼拜办出来。
在不触及出让合同的指标的前提下，项目把控也是可紧可松，这个时候就考验开发商老总的公关能力和开发报建岗人员的情商了。在报批前，经常跑国土规划发改委的办公室聊聊天，多和分管局长副局审批人员寒暄混脸熟，提前沟通项目细节，都是加快审批流程的有益因素。当然，开发商还有一点非常精明的地方，那就是在和地方政府建立关系的时候会主动避免建立与领导之间的个人关系，就是为了避免调动导致关系失效。在审批开始到取得工规整个过程官方时间是70天，但左右逢源的开发商能把周期压缩到30天甚至更短。这个环节压缩时间并没什么潜在危害，抢到时间就能早开工，进而早开盘，无奈面对众多zf部门，开发商想抢时间并非易事。关键周期四：开工—拿到预售证极限周期：30天//spider.nosdn.127.net/d0044c700862bc1d230a673d63f04688.png
工程是最不该掐时间的环节，压缩物理工期隐患重重，但是没办法，开发商还是会悄咪咪的抢。施工阶段有三个抢点：第一个环节抢建售楼处和样板房，以达到尽早的蓄客的目的；第二个环节是为了抢展示区内园林建设；第三个环节是为了达到预售条件抢首期备货区。常规抢时间的做法依然是前置大法，一般包括：设计图纸前置，施工单位选择前置，招标采购前置。以及高效的施工方式，譬如穿插施工，前工序预留工作面，确保无缝交接等。还有一些小伎俩，法律规定没拿到施工许可不能开工，但是开发商往往借开工大会布置为由，名正言顺地把临时路给铺设好。以上都还是无可厚非的抢时间的方法，最被人不齿的牺牲楼盘质量来抢时间。大部分地区的楼需要建设二分之一才可以申请预售，也就是40层的高楼要建完20层才能领取预售证。如何快速建完20层，达到预售条件，开发商就动起了歪心思。对外数据上，金*，保*的标准层，五天能盖一层，***三天能盖一层，但实际施工过程中这个时间会被压缩，甚至会压缩成两天盖一层。
这意味着现浇的混凝土还没充分凝固，就着急在楼面搭砌体，加上少数工地为了节约成本放弃铝模板而采用木模板，加上提前拆模板造成基坑倒塌和楼板倒塌的恶劣事故不计其数。草率程度简直就像小朋友在过家家。这样的行为能抢出多少时间呢？工期从50天压缩到30天。别诧异监理和有关部门为什么能够放任这样的事情，开发商招数很多：比如，自我监理，***施工，监理都是自家的，裁判运动员都自己当，自然是怎么快怎么来。另外，一些监管不到位的四五线城市，开发商甚至能够做到让政府分管领导直接挂职到地产项目，项目自然像插上了天线。不论是前期手续还是施工都会是一帆风顺。这个环节的时间理应是最不该抢的，无奈开发商嗜血的本性让他们经常刀口舔血，才会造成一桩桩的工程事故。关键周期五：开盘//spider.nosdn.127.net/f312927b4b58a1dc712896d20a571f50.png
售楼处和展示区是项目的门面，因此开发商奉承“售楼处豪装，展示区逼格，样板房先行”的宗旨，越早搞定，留给营销团队提供蓄客和宣传的窗口期就越久。开盘是楼盘收获的时刻，为了去化增加，门道也是非常多，但不外乎有这么几个步骤：1、推出媒体开放日，联合媒体舆论炒作，猛投广告宣传，增加开盘轰动性；2、贩卖房荒的紧张情绪，利用优惠完成提前认筹；3、开盘当天，在销控区把人放满，制造人多房少的竞争气氛4、和赌场一样，向场内充氧气，播放激昂的音乐让购房者兴奋，制造冲动消费。
80天标准整套流程下来，常规项目从拿地到开盘极限周期是80天，前提是不存在冬季无法开工的限制，且预售条件需要建完主体二分之一。
现实中，开发商的开发周期一定做不到如此理想的80天状态，但讽刺的是现实中并不缺拿地后三个月甚至两个月开盘的开发商。
其中的问题不言而喻。不压缩物理工期的高周转才是有责任感的开发商的底线，市场上常见的高周转和快开盘往往伴随着压缩物理工期。作为珍爱生命的普通购房者，买房之前还是要问一问。你们家房子拿地到开盘超过80天了么？
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