提醒！开发商迟延交房，购房者维权需及时

都是知书

案情回顾

2012年5月25日，原告刘权（化名）与被告阳桂房地产开发有限公司（化名）签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于灵山县灵城镇A副产品综合批发市场的中商品房1套；在《商品房买卖合同》第八条中第一款约定：被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第1种条件为该商品房经验收合格；第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；5、恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工、工期受影响的”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行”；第十一条“交接”中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人的《交房通知书》或出卖人在当地报纸上刊登《房屋交付公告》，未来办理房屋交接的或无正当理由拒绝接收的，则视为出卖人已将房屋正式交付买受人”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款。2013年2月5日，该项项目经过勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体验收合格。2013年2月6日，被告通知相关业主，可于同月7日至8日以及同月15日至3月10日办理交房手续。原告接到被告的《交房通知书》后已于2013年2月7日到被告处办理交房手续。但因被告没有按合同约定的交房期限向原告交付涉案房屋等问题，致使包括原告在内的该小区业主自2013年3月10日起至2015年1月15日止在该期间分别通过邮寄、在小区内张贴请求书，向相关职能部门、媒体反映要求被告解决逾期交房违约金等问题，乃至在小区内拉、挂横幅的方式进行维权，但至今双方对上述纠纷未能达成协议。另查明，可以扣除被告因恶劣天气交房期限，2012年灵山县的年累计暴雨日数为8天。2016年5月10日原告遂以被告没有按合同约定的交房期限向原告交付涉案房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。事后，原告多次找被告协商解决有关事宜，但被告均以种种理由推脱为由向法院起诉，请求判令：被告按照《商品房买卖合同》第九条第一款的约定，支付原告逾期交房违约金2 029.7元。被告辩称，原告的诉讼请求已超过两年诉讼时效；且在施工期间因下雨造成延期，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，该情形属于工期可以顺延的情形，因此被告并没有逾期交房。综上，被告不应承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。

案情分析

第一种意见：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行。关于被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效的主张，原告对此不予认可并提供相关的答复、全体业主致阳桂房地产开发有限公司的请求书的照片、灵山网网贴截图等材料为证，以上证据均显示包括原告在内的小区业主在2013年3月10日至2015年1月15日期间都一直向被告主张请求支付逾期交房违约金的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，包括原告在内的小区业主一直向被告提出支付逾期交房违约金的要求，属于诉讼时效中断的法定事由，本案诉讼时效期间应从2015年1月16日起重新计算，故被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效的主张，无事实依据，应不予支持。因被告迟延交房，违反合同约定，其行为已经构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付违约金，合法有理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，应判决被告阳桂房地产开发有限公司按实际逾期交房天数的计算，即从合同约定的最后交房之日（2012年11月30日）的次日起计至被告出具的《交房通知书》注明的开始交房之日（2013年2月7日）止共69天扣除被告因恶劣天气可以据以延期的天数8天为61天，支付逾期交房违约金给原告刘权。

第二种意见：被告在施工期间因下雨造成延期，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，该情形属于工期可以顺延的情形，因此被告并没有逾期交房。因此，被告没有违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，没有违约行为，被告不应承担原告主张的违约责任，原告主张依法无据。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定，应依法驳回原告的诉讼请求。

第三种意见：原告从其接到被告的《交房通知书》后已于2013年2月7日到被告处办理交房手续，至2016年5月10日才诉至法院，期间没有诉讼时效中断事由，其权益受侵已超过了两年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效。应依法驳回原告的诉讼请求。

案件处理

同意第三种意见。依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原告与被告为实现商品房买卖的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行。现本案双方发生纠纷的原因是原告与被告所争议的，是原告主张贴公告、向有关部门反映、拉横幅、网上发帖、寄送邮件等行为是否属于向被告主张权利、提出请求，可以构成诉讼时效中断的情形。此就应当依法作出判断是否构成诉讼时效中断。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：具有下列情形之一的，应当认定为《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。该规定第十四条规定：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中原告在所提交的证据，均没有直接送达给被告收到的凭证，张贴请求书，也只是在各住户楼梯口外，并不是直接送达给被告，即没有符合上述规定第（一）项的情形存在；对于原告主张的邮寄请求书的问题，邮寄人不是上述规定的第（二）项；第（三）项不符合本案的情形；而在灵山县网上发布信息，不是省级有影响的媒体，并不符合上述规定的第（四）项。对于原告认为在网上向相关职能部门反映问题，相关职能部门在网上回复的事实，是在2013年3月10日，回复中提出要求原告依照合同约定通过法律途径解决，并没有告知被告，及召集双方进行调解的事实存在，也不符合上述规定第十四条的情形，即使认为原告的这一理由成立，原告至2016年5月10日才诉至法院，其案件性质的诉讼时效是一般的时效两年，也已超过了两年的诉讼时效。因此，应认定本案原告向法院起诉被告主张支付逾期交房违约金的权利，已经超过了诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十四条规定，应依法驳回原告的诉讼请求。法院最终以此作出了终审判决。（钦州市中级人民法院）

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