人口强县 · 驱动未来：灵山县2021年重点地块推介

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灵山土地推介：广西灵山县位于广西南部沿海环北部湾经济区的腹地，东邻浦北，南接合浦，西连钦北，西北及北部与邕宁、横州交界，是钦州市的副中心城市、广西第三人口大县、全国人口大县，具有背靠大西南，面向东南亚的得天独厚的地缘优势。

2021年是“十四五”开局之年，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军开始之年，在广西北部湾城市群、广西自由贸易试验区、广西—东盟信息港、广西自贸区钦州港片区建设、北部湾国际门户港等国家级平台落户大背景下，灵山迎来重大发展机遇。

01宏观格局

灵山县是钦州市的副中心城市，未来灵山中心城区将依托现有建成区，向城南扩张，重点开发建设南部新城。灵山县将打造城区人口达60万人的“一城四镇”大县城格局。目前，正全面推进县城和周边新圩、佛子、檀圩、平南四镇产城融合发展，打造城区人口达60万人的“一城四镇”大县城格局。
人口强县，驱动强劲内需
灵山县是广西的百万级人口大县，全县总人口168.32万，是广西第三人口大县，位列全国各县份第23名，内需潜力大，且地区年轻人口潜力强。2015年到2019年，灵山户籍人口增长了4.82万，常住人口增加了3.83万，是人口净流入大县。灵山常住人口城镇化率33.5%，与广西其他县份比城镇化快速发展，有一定后发优势。不少灵山青壮年选择外出广东务工，又因乡土情结、子女教育以及父母养老，他们优先选择在灵山置业。

▲图/克而瑞

经济强县，投资发展潜力大
灵山经济在广西县份排名中处中上位，是广西经济强县。2020年国内外经济下行压力持续增大的形势下，灵山全县经济增速在全区较早扭负为正并持续回升。2020年，灵山实现地区生产总值290.1亿元，增长7.3%，排全市各县区第一，增速高于全国、全区和全市的水平。灵山县固定资产投资增速居全区县份第二，出口总额仍有较大提升空间，投资发展潜力较大。灵山县消费力和收入都处于较高位，整体购买力强劲。
各项经济指标均有亮眼的成绩：财政收入14.5亿元，比2019年增长11.4%；固定资产投资89.9亿元，比2019年增长12.6%，排全市各县区第一；社会消费品零售总额92.11亿元，比2019年增长0.6％；外贸进出口总额11.36亿元，比2019年增长3.9%；城镇居民人均可支配收入37119元，比2019年增长4%，农村居民人均可支配收入15335元，比2019年增长8.7%。

▲灵山一江两岸夜景

水运、陆运、和空运交汇于灵山，构建强劲的立体式交通体系
在水运方面，灵山坐拥钦州唯一的内河港口沙坪港，总投资700亿元的平陆运河亦途径灵山。平路运河总投资约700亿，是广西内河水运规划中重要的一条出海通道，全长约137公里，可通航3000吨海轮，将于2029年建成通航，建成后年货运量双线接近1亿吨。平陆运河建成前，经广东出海约851公里；建成后，由钦州港出海里程仅291公里，缩短了560多公里。沙坪港是钦州唯一的内陆港口，是灵山通往西江——南宁、百色、梧州、广州等地的水路航道枢纽。
在陆运方面，灵山计划构建“三横两纵”高速公路大骨架+“一环六伸”一级公路交通网的建设，极大地提升灵山的区位交通优势，使灵山与南宁、钦州等北部湾重要城市形成“1个小时”通勤圈。大塘至浦北高速公路灵山段已于2020年建成通车，实现了灵山168万人民期盼已久的“高速梦”，进一步完善广西交通运输网络，形成南宁-钦州-玉林-茂名-珠三角地区最便捷的粤桂新通道。三横即大塘至浦北高速公路和在建南宁至湛江高速公路、即将开工建设的玉林至浦北高速公路（2021年开工建设）。

在空运方面，根据《广西通用机场布局规划》，广西全区将优选41个通用机场，构建“一心三带四圈”通航发展布局。根据规划，第二批通用机场建设（至2030年）名单中，灵山县名字赫然在列，2030年灵山有望加入全区低空经济圈，实现全区“1小时服务”短途运输能力。
未来灵山将形成水、陆、空三维一体的立体交通网络，助力北部湾经济区升级发展。

▲“广西楹联第一村”灵山县大芦村

三大产业聚集发展，产业转型升级正在加速进行
灵山县产业围绕“强龙头、补链条、聚集群”，加快产业转型升级，推动食品加工业、轻工产业、新兴产业“三大产业”集聚发展。
灵山县以荔枝、茶叶、奶水牛、果苗、鱼苗等特色产业为主，国家级农业龙头企业2家、区级农业龙头企业达8家。在2021年广西区级农业龙头企业中，钦州市有11家企业入选，其中灵山县占8家。
依托灵山工业园，持续加大工业投资力度， 带动整体经济、消费能力的提升。灵山工业区设立于2008年，实行“一区三园”的开发管理模式，分别为陆屋临港产业园、十里工业园和武利工业园。
灵山县大力发展“互联网+工农业”“互联网+旅游”“互联网+大健康产业”等现代服务业，正在加快灵山、陆屋、武利物流园等现代物流园区建设，打造北部湾地区重要商品集散地；同时，积极扶持电商发展，发挥互联网在乡村振兴中的带动作用；打造生态休闲、健康养老、生态疗养、文化体验旅游目的地，创建自治区级全域旅游示范区、北部湾康养产业集聚区。

02市场分析

灵山房地产市场发展稳健，房企竞争压力较小，市场可发挥空间较大。从2016至2020年数据来看，灵山商品房住宅市场成交量价均呈逐年递增态势，市场整体表现稳健。其中，商品住宅2020年销售面积78.85万㎡，较2016年上涨142%，较2019年小幅上涨4%；销售6134套，较2019年增长5%；销售总金额35.27亿，增长11%。成交价格方面，灵山商品住宅保持在4字头，2020年整体均价4500元/㎡，较2016年上涨18%，同比2019年上涨8%。                 

▲图/克而瑞

再来看商品房去化周期，商品住宅市场发展稳健。截止2021年3月份，商品住宅累计可售面积72.51万㎡，去化周期12个月。
从布局灵山的房企来看，本土房企占主导，典型房企有灵山县灵杰置业、广西湘桂房地产开发投资有限公司、广西地矿正元房地产开发有限公司、广西灵山港泰房地产开发有公司等；全国型房企仅有碧桂园集团和光大集团两家，房企竞争压力较小。在2020年灵山房企销售排行榜中，本土房企占3席、全国性房企占2席；排名前三的房企分别是灵山灵杰置业、碧桂园和光大地产。值得关注的是，光大集团进入灵山后，凭借其产品力和品牌号召力，赢得不少灵山购房者的喜爱。

▲图/克而瑞

在土地供应方面，整体呈现逐年上涨的趋势。从2016年至2020年，总计供应570宗土地，总面积合计约976公顷；2020年供应193宗，总面积13.79公顷，合同价款13.79亿元。其中，近5年商住用地供应212.08公顷，占总用地比例22%；2020年供应53.02公顷，楼面价625元/㎡，较2019年上涨5.93%，楼面价持续升高，房价地价比较高，盈利空间较大。但目前灵山地价仍处低位，未来还有较大的升值空间。

▲图/克而瑞

2021年灵山计划供应用地209.34公顷，其中商品住宅用地48.05公顷，不乏优质地块，我们不妨先睹为快。

03重点地块推介

1号地块

1号地块——灵城梓崇片区城北路与江南路交汇处地块(马鞍山公园对面)
◆ 地块信息

◆ 地块优势地块位于新开发片区东西发展轴上，周边文旅和教育资源丰富，靠近老城区繁华地段。地块周边范围内均价3700元/㎡，周边近期住宅用地出让中，周边成交地块楼板价为约300-500元/㎡，整体房价地价差超3400元/㎡，利润空间较大。目前地块周边处在开发阶段，但出于新片区东西发展轴上，未来配套逐渐落成后，将带动辐射周边圈层，发展前景可观。

◆ 周边配套南侧紧邻马鞍山灵山人遗址公园（拟建）。附近有建成的灵山二中、灵城四中，配有在建的城东小学，教育资源完善。紧临主干道江南路，靠近老城区，可近享老城区成熟的医疗、商业、休闲等配套。

◆ 地块现状（建议横屏观看哦）

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2号地块

2号地块——新圩片区邓家地块（高速公路入口迎宾湖旁）
◆ 地块信息

◆ 地块优势紧邻灵山大道，处于新圩片区中心景观大道交通发展轴上，距离大浦高速出入口约500米，交通便利。地块周边在售项目价格4千出头，区域房价仍有上涨空间；周边楼盘整体品质优，旁边鸿安·荔城明珠项目位列2021年 1-5月灵山住宅销售面积前三。地块交通便利，生态景观、文化旅游优势突出，整体发展潜力大。

◆ 周边配套地块南临迎宾湖（在建），附近有千年古荔园等景点，生态景观、休闲配套丰富。教育配套有灵山五小、灵山县新洲中学等。靠近灵山县职业技术学校及在建的新外国语学校。附近为浙商国际商贸城，有生活超市、家电家具等，生活、购物方便。

◆ 地块现状

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3号地块

3号地块——新圩片区秦屋山地块(红十字医院新址旁）
◆ 地块信息

◆ 地块优势交通便捷，医疗、教育配套齐全。
周边在售项目主力价格约3800-4200元/㎡，整体房价还有很大上升空间。配套齐全、楼市良好，开发利润可观，发展潜力较大。

◆ 周边配套东侧为县红十字会医院新址（在建），未来可享便捷完善的医疗配套。附近有建成的县第五小学、县第五幼儿园、十里高中、灵山县职业技术学院，以及在建的县第七小学等，教育配套丰富。毗邻荔香大道、临近另一条主干道——江南路，周边还有多条规划路，出行便利。

◆ 地块现状

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4号地块

4号地块——新圩东片区A06-01地块（县中医医院旁）
◆ 地块信息

◆ 地块优势地处生活服务中心，配套设施完善，享受医养结合红利。周边主要在售项目主力价在3800-5600元/㎡之间，大部分在售项目价格高于灵山县整体新建商品住宅均价，市场认可度高，利润空间较大。位置优越，享受医养结合红利，楼市良好，发展潜力较大。

◆ 周边配套北靠河湖连通工程中的渌水江，坐拥渌水江综合公园（在建），未来拥有优质的生态环境。紧临县中医医院，享受优质医疗服务。周边有已建成的县第四小学、县第八小学（沙路小学），以及灵山县重点打造的县教育新区（初中、高中）等，教育配套完善；临近荔香大道和在建的新光路延长线两大主干道，出行便利。

◆ 地块现状

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5号地块

5号地块——灵山大道与江南路交汇处东侧商住综合体
◆ 地块信息

◆ 地块优势地处灵山大道与江南大道两条重点发展轴线交汇处，属商业服务核心区域，地块周边汇聚智慧森林城、金域滨江、城市春天等多个大型住宅小区，人口密集，购买能力强，宜打造成为商业核心区域及高端住宅。周边主打120-140㎡三至四房的商品住宅小区，主力价格在4300-4600元/㎡，周边于2020年8月成交的灵山县江南路与灵山大道交汇处C地块楼板价为679元/㎡，整体房价地价差超3600元/㎡，利润空间较大。交通优势突出，人口密集，周边教育、医疗等配套完善，商业价值巨大，发展潜力非常大。

◆ 周边配套地处灵山大道与江南大道两主干道交汇处，交通优势明显。四邻桂鑫·灵悦城、智慧森林城、金域滨江、城市春天等多个大型住宅小区，人口密集。紧临灵山“一江两岸”，居住环境优美，靠近县妇幼保健院，医疗服务便捷。配套有县第五小学、十里高中（拟建），教育设施配套齐全。

◆ 地块现状

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6号地块

6号地块——新圩片区灵秀地块（新外国语学校旁）
◆ 地块信息

◆ 地块优势地块处于城市新区发展轴上，属片区的商住中心，各项利好不断发酵。片区基础教育配套不断完善。外国语学校项目开工建设，为片区的基础教育发展贡献了重要的力量；鲤鱼湖公园的规划建设，为未来片区的生活提供了优质的居住环境。地块周边住宅项目主力价格区间在3800-4500元/㎡，周边于2020年5月成交的灵山县三海街道荔香大道南侧C2、C3地块楼板价为303元/㎡及383元/㎡，整体房价地价差超3400元/㎡，利润空间较大。

◆ 地块配套邻近县城综合服务中心，毗邻城市主干道——灵山大道、荔香大道、周边多条规划道路，出行便利。北面紧邻新外国语学校（在建），未来将享受优质教育资源。地块紧靠中心景观鲤鱼湖公园（在建）、临近迎宾湖公园，适宜居住，用地条件优越。

◆ 地块现状

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来源：广西土投圈整理
研究员/吕  茜审核/唐星云

               

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　　一吹起来，上天入地落海无所不能，
　一讲到落实安置地，前年推旧年，旧年推今年，今年推明年，明年推后牛。

蒗漫缨錵

吹就天下无敌 做就有心无力

龘龘

灵山人口已从165万下降到121万了