对于“3.30”两大新政深度解读

木公子

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

　　同一天，财政部、国税总局联合下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2015]39号文，明确“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”

　　3月30日的房贷和营业税两大新政引起了各界的广泛关注。对这两大新政的背景和影响，中房经联主席、伟业我爱我家集团副总裁胡景晖先生进行了深度解读。(本文整理自胡景晖先生的录音)

　　一、两大新政的背景及原因

　　政策从鼓励首次置业转向了改善性购房。从今天新出台的两个政策来看，令人欣喜的是新一届政府听取了行业的意见和建议，把鼓励购房的重点从首次购房终于转向了改善性购房。这件事我们跟中央政府反反复复至少说了八遍，终于转变了。事实上，之前我们即使宏观调控，首次置业是必须有优惠的，支付比例比较低，税费也有减免。但是从市场上看到，原来首次置业大约占60%，现在已经不足30%了。

　　原因是：

　　首先，首次置业的需求很大程度上已经被释放，刚刚毕业的年轻人都买房了，再往前提就不现实了。也就是说首次置业的需求已经基本被消耗殆尽了。

　　第二，改善性购房才是真正能够带动市场的因素。因为大多数人改善性购房者，他们对于高档房的消化能力是有的，他们同时还可以把自己的房子释放出来。随着城市核心区域的一些中小户型的释放。这些住房设施比较完备，出行比较方便，教育医疗设施也比较好，反而能够增加二手房的有效供应。

　　第三，就有点开玩笑了，响应李总理号召，我们要万众创新，鼓励年轻人去先创业而不是先买房子。

　　此外，改善性购房还有好处，我们跟银行分析过。银行最担心的问题是，买房子以后用现金支付，不按揭了。但是事实上，改善性购房的这些人，大多在35岁到45岁这个年龄段。他们的个人的征信状况也好，个人的收入的稳定性也好，还有财务实力也更好，银行把贷款放给他们是更安全的，比刚走向工作岗位的大学生要好一些，而且我相信，改善性购房之后，他们对于下游的比如家具、装修、家电、社区服务等等的经济效益贡献会更大。

　　另一方面，改善性住房，可以在产业布局调整之后实现人口布局的调整，避免出现大量的睡城、窝城这样的现象出现。最好就是二手房市场的一买一卖，将人口重新布局。实现在哪里上班就在哪里住房，这样可以极大的改善大城市的交通问题、污染的问题等……很多方面的问题，都可以由此得到解决。这次无论是税的问题还是贷款的问题，最大的亮点就是：房地产这个方面，听取了行业的建议，从原来的鼓励首次置业转向改善性购房。

　　二、政策对市场的作用如何?

　　我认为，政策仅会刺激宏观楼市二季度房地产成交放量，价格则变化不大。关于影响的问题，很多同行说房地产的春天来了，我觉得这个不太可能。这两个政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升。当然也会带动一些新房。

　　关于价格，不会有太大的波动。降低首付比例，会使得购房者还银行的贷款数量更多。首付比例降低了，按揭的压力就变大了。税本身的影响也是比较有限的，从去年930 到后面的降息、降准等等，在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策也就两三个月。会不断重复打回原形，再来一次，然后又打回原形，然后又再来一次，这就是我理解的(房地产行业的)新常态。

　　三、为什么不进一步取消二手房买卖个税?

　　我想解释一下，为什么个人所得税不取消了，为什么不把门槛再低一点?首先，房地产交易的个人所得税大约三个月以后取消，这次的刺激政策无力以后就会启动下一个政策。你不能把手里的牌都打光，要先打三张，然后剩下的慢慢用。营业税的彻底取消，个税的取消，这之后还有什么办法呢，那就是第二轮的事了。这个并不是很乐观。我看到同业很乐观，但是我觉得也就是影响下二季度的交易量。但是，很快又会打回原形，七八月份就会打回原形了。

　　四、真正的受益者在哪里?

　　资本市场真正利好的是房地产中介，而非开发商。货币政策调整对于银行是有好处的。由于销量会增加，贷款量肯定会增加。很遗憾的是，目前我们国内所有的银行都不能提供改善性购房人在一买一卖或者多次交易中的现金流的解决方案。改善性购房人原来的房子要卖掉，还有按揭，但是新的房子也要做按揭。其实我们国内的银行并不真正存在转按揭服务，常常都是要用买家的首付去赎楼。

　　我们的银行体系，对于未来房地产一买一卖的过程中，怎样帮助业主协助现金流，这点上是很滞后的。另外，这些政策可能会帮助开发商拉一两个涨停，但是其实我觉得这对开发商的意义没有对二手房市场的意义大，可能会好一两天，但是政策对于股市恐怕是反弹而不是反转。就房地产的版块来讲，不太乐观。

　　五、两大新政的政策方向指向何方?

　　再一点就是，这个政策是改革的方向。从房地产这块看，交易环节的收费会越来越少，而持有环节的税费会越来越多。持有环节高税，交易环节低税，造成结果就是流通量会大大地增加，周转率会大大地增加。

　　但是遗憾的是，我们资本市场上，纯粹做房地产中介的上市公司好像还没有。无论是持有环节高税，交易环节低税，还是存量房市场未来的交易效率越来越好，交易量越来越大，将来资本市场上如果出现中介公司，在出这种政策时，涨的不应该是开发商而应该是中介公司或者蓬勃发展的和房地产相关的平台的这种公司。开发商涨来涨去的时代应该过去了。

（转自：凤凰房产）