保护耕地红线：有关农村建房建厂、房屋翻新翻建的十个问题

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1.国家保护耕地红线有哪些规定？
答：2020年7月3日，国务院召开的全国整治乱占耕地建房问题整治电视会议，要求对新增乱占耕地“零容忍”。
2020年7月29日，自然资源部 农业农村部印发《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号），通知要求对农村乱占耕地建房“八不准”。2020年9月10日，国务院印发《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（国办发明电〔2020〕24号），提出耕地保护“六个严禁”。2021年11月27日，自然资源部、农业农村部、国家林草局印发的《关于严格耕地用途管制有关问题的通知》（自然资发〔2021〕166号），严格耕地用途管制，耕地使用“五不得”，永久基本农田“四严禁”。
具体规定，请点击阅读：耕地保护“八不准”、“六严禁”、“五不得”，千万别踩红线！

2.村民建住宅有哪些规定？
答：从2020年7月3日起，所有农村建房需求均要“先审批、后建设”，“未批先建”造成乱占耕地的，视为“新增占耕建房行为”予以拆除。村民拟建房屋的，应当向村集体经济组织或村民小组、村民委员会提出申请，经审查、公示后报乡镇人民政府审批。对符合《土地管理法》和《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）规定的，应当依法批准并发给农村宅基地批准书，不符合规定的及时给予答复。

根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。因此，村民今后建房确需占用耕地或其他农用地的，应当依法办理农用地转用批准手续后，再由乡镇政府审批宅基地。
3,村民建住宅应取得哪些证件？
按照《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规和政策规定，农村村民建住宅应取得《宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。《宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》如何申请、审批，点击查看：农村村民建房需持“一书一证”！如何申请和审批？这份通知规定得很明白。

4.发展种植业用地有哪些规定？
种植业用地属于设施农业用地。对种植的部分（不破坏耕作层的部分）可以使用任何土地。但对使用永久基本农田的，按照法律规定，不能发展林果业。严禁占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物。不得在一般耕地上挖湖造景、种植草皮。未经批准工商企业等社会资本不得将通过流转获得土地经营权的一般耕地转为林地、园地等其他农用地。因此，想流转耕地种植果树、茶树、花草以及经济作物的，要特别注意是否符合种植要求，不符合种植要求的要小心了。另外，种植业中需要破坏耕作层的部分，如农具存放场所、分拣车间、冷藏间等，按最新政策要求不得占用永久基本农田，占用一般耕地的应纳入“进出平衡”。

5.养殖业用地有哪些规定？
养殖业用地同样属于设施农业用地。无论是畜禽养殖设施还是水产养殖设施，均不能占用永久基本农田。严格控制新增畜禽养殖设施、水产养殖设施建设用地使用一般耕地。确需使用的,应经批准并符合相关标准且应纳入县级政府的年度“进出平衡”方案。

6.建厂如何选址？
项目投资选好地址非常关键，占用生态红线、永久基本农田、自然保护地等国家重点保护的区域，除国家重点能源、交通、水利项目外，基本上无法办理用地手续。因此，在项目未落地前，需要多方考察，看项目是否符合规划，占用什么地类，做到既能有效降低成本，又能办理用地手续。不符合规划和占永久基本农田的地方千万不要选，选了后无法办理用地手续。千万不要相信地方政府的随意承诺，政府在未经有权机关批准的情况下与农民达成一致让你使用土地，最终未批先用的法律后果会给你的投资带来一系列严重的损失。项目是否符合规划和占用什么地类，需要向当地自然资源部门咨询。现场看到不能种植的荒地，有可能在自然资源部门土地数据库中是耕地甚至是永久基本农田。因此，了解清楚需要占用的土地规划和地类情况非常关键。

7.农民愿意而且经过村里同意流转的土地可以建厂吗？
根据《农村土地承包法》和《农村土地经营权流转管理办法》规定，流转土地有“三禁止”：禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。因此，尽管农民愿意而且经过村里同意流转的土地，也必须合法使用，不得擅自将农用地改为建设用地，不得擅自建厂建房。需要建厂建房的，要按规定办理手续才能使用。

8.建厂上项目如何合法使用土地？
项目建设使用土地，按照法律法规和政策，目前有几种方式： 一是可以使用农用地。如：发展农业种植项目时，种植设施不破坏耕地层的，可以使用农用地甚至永久基本农田。
二是使用存量建设用地。对现在已经属于建设用地的土地，只需要办理转让（出租）或出让（出租）手续。
三是需要办理农用地转用和土地使用权出让手续。项目建设使用农用地的，必须办理农用地转用手续，即需要申请将农用地转为建设用地并经有权机关批准并出让给土地使用权人后，才能使用。

9.违法用地有哪些后果？
根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律法规的规定，违法占地不仅面临拆除、没收建筑和巨额罚款外，可能还会被追究刑事责任。
一是拆除或没收违法用地上的建筑，处以巨额罚款。《土地管理法》第七十七条规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。《土地管理法实施条例》规定，对违法占地罚款的标准为每平方米100元至1000元。这意味着非法占用一亩土地可能被罚66.66余万元。
二是可能会被追究刑事责任。根据《刑法》和最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上的，涉嫌破坏农用地犯罪，可能会被追究刑事责任。

10.农村房屋现在究竟能不能翻新翻建？
农村没有办理过用地手续的房屋较多，需要翻新翻建的也不少。2021年11月26日，自然资源部办公厅印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》。《规则》明确，对《土地管理法》颁布实施（1987年1月1日）后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为，认定为新增非农建设违法用地。因此，对没有办理过合法用地审批手续的房屋，其用地仍属于违法用地。如果翻新、翻建被卫星拍到，卫片执法中会被认定为新增非农建设违法用地。按照国家关于新增问题“零容忍”的要求，新增违法用地的最大可能是被拆除，违法代价极其严重！

来源：自然资源法律论坛